昨天，国务院常务会议隆重召开，会议中提及了一项重要内容：研究制定稳定房地产市场、促进就业与收入增长的政策。虽是简短的几句话，却蕴含着深远的意义。要真正理解这句话所传达的内涵，必须仔细分析当前的具体环境。那么，当前的环境又是什么样的呢？

从内部来看，三季度已经结束，四季度也拉开了帷幕。前三个季度的GDP增速，显然难以达到预期的年度目标。股票市场略微回落至3800点，消费市场低迷，房地产表现疲软。尽管科技领域在某些方面取得了一系列重大突破，但这些成就对庞大的就业群体并没有显著的支撑作用。

从外部来看，全球经济格局动荡不安。美国持续加息，国际油价高企，外需正逐步减弱。当前的仅有利好消息是中美双方签署了八项共识，贸易战局势有所缓解，同时人民币汇率走强，给国内的货币政策操作提供了更多的空间。综合来看，国内外经济形势依然严峻，因此此次国常会的主题显得尤为重要，决策的分量可谓是今年内的关键时刻。 UED

那么，政府应采取何种措施呢？会议强调，要加大宏观政策逆周期调节的力度，既要关注存量政策，也要注重增量政策的灵活运用。明确表示将推出一系列务实可行的增量政策，而不是仅仅依赖于现有措施，目的是为快速实现经济目标。

在存量政策方面，主要包括加速各类债券的发行和落实，推动“十四五”规划的重大项目开工，改造老旧水库和粮库，并推出投资消费贴息政策。而增量政策的方向则集中在财政和货币方面：合理利用地方债存量，优化财政支出；以及适时调整货币政策工具，增加对科技创新、农业发展和小微企业的贷款额度。

此次会议中的两大重点方向，就是研究制定稳定房地产市场和促进就业与收入增长的政策。这一表述引起了市场高度关注，将房地产与就业收入并列为重要政策方向，显示了政府对房地产市场的高度重视。 UED

难以否认的是，之前的政策尝试旨在借助资本市场的力量，通过激活财富效应来拉动消费，国家在科技领域的投资也并不少。然而，实践证明，这条道路并不平坦，所面临的主要问题是“覆盖面”有限。试图通过市场来推动消费，就需确保大多数人手中持有能够增值的资产。在过去，这种资产主要是房地产。随着房价稳步上升，人们的财富感增强，消费意愿随之提高。

反观股市，由于散户投资者的结构性原因，许多普通家庭并未参与股市投资。即便指数从3000点攀升至4200点，但对绝大多数家庭的财务状况并无实质性影响。而投资者在股市获利后，所采取的保守措施——落袋为安，往往没有转化为消费，更遑论为下一轮投资提供资金支持。如今股市再次回落至3800点，那些曾经获利的群体也面临着资产缩水的困境。

科技创新无疑是国家未来发展的关键，但这类行业通常资本密集，技术门槛高，吸引的则是顶尖的高学历人才，普通劳动者很难参与其中。虽然产业升级能够提升效率并创造高端职位，但其带来的收益在社会层面的分配上却显得较为稀薄。 UED

结论是，股市的繁荣只惠及少数人，而少数人的财富则无法支撑整个社会的消费水平。而房地产则是一个完全不同的渠道，其影响力涉及的范围极广：土地收入直接关系到地方财政策略，地方财政又影响到基础设施建设和公共支出；新房和二手房的交易又牵扯到装修、家电、家具等多个市场，数以万计的中小商户对此息息相关。任何一个环节的衰弱，都可能对整个链条造成负面影响，进而导致房企回款困难，订单减少，财政收紧，最终使得居民不敢加杠杆，反而选择提前储蓄还债。当预防性储蓄增加时，消费便会随之紧缩。总而言之，科技是为了加法，而房地产的下行则意味着减法，减法的速度必须更快于加法，经济的整体增长便遭遇困境。

因此，此次国常会将房地产市场与就业收入的稳定并列在一起，传达出的信号可谓明了。房地产与基础设施建设，依然是蓝领工人、农民工以及普通服务业的主要“蓄水池”。若就业不稳，消费根本难以恢复；而若房地产市场不稳，这一蓄水池也将被侵蚀。外部环境同样严峻，海外需求呈下滑趋势，出口的可能性越来越小，这时候，内需变得愈发珍贵。内需主要包括两个方面：居民消费与房地产投资。将这一切线索串联起来，政策的转向便显而易见。

曾几何时，政策依赖于单一领域的突破，但如今，存量与增量政策将共同推进，房地产再次成为政策工具箱中的重要一员，形成“两条腿走路”的状态。科技继续受到重视，产业升级也必须推进，这是一项关系到未来的长远规划；然而，房地产则是保护现有就业与提升居民收入的基石。稳住居民的资产负债表，保障大规模的就业，这是保护现状的必要措施，必须精准把握。 UED

未来，可能会推出哪些房地产稳定政策呢？就目前而言，能够实施的政策几乎都已经推出，剩余的空间已然有限。若真想振兴房地产市场，就必须付出更大的努力，推动措施的大幅提升。

可以想象，首当其冲的或将是大规模的利率贴息政策。比如，针对购房者采取直接的贴息政策，不设限制，没有抢购名额，直接将贷款利率从3%压至1-2%。在国外，许多调控房地产市场的成功案例中，1字头的利率屡见不鲜，目的便是为了刺激房地产市场，而我国也能以类似方式追求这一目标。此外，还可考虑下调契税和个人所得税，以此降低购房成本，唤醒市场的流动性，待市场逐渐复苏后再谈税种问题。

再者，针对当前的新房库存情况，可以推行房票安置策略，以一定比例将新房库存转换为房票，安置老房子的用户，进而将旧房通过收储变成保障房和社会福利住宅。国家企业的加入，将为长期的资产运作提供保障。最后，必须创造积极的市场氛围。北上广深等一线城市的购买力仍旧强劲，毕竟这些城市在科技与财富分配方面的受益是显而易见的。因此，有必要通过一系列措施帮助这些城市重启市场周期，以期待形成房价回升的积极预期。唯有一线城市市场价位的回暖，才能激活二、三线城市的购买力，形成健康的房地产市场生态。 UED